地再好，也代替不了主城区。需求翻倍，好地段的供给就这么多，价格会有什么变化？”
“第三条线，货币。以现在的发展趋势，中国经济未来二十年会进入高速增长时代，GDP翻两番起步。经济增长离不开什么？离不开货币投放。1999 年中国M2大概12万亿，你估计二十年后是多少？”
“大概……三十万亿？”
杜哲摇了摇头，没直接回答：“钱多了，东西没多，涨价是必然的。房子只是其中最显眼的那一个。”
孙连城飞快地记着，笔尖在纸上沙沙作响。
杜哲喝了口茶。
“人口、土地、货币，是公开原因。你还需要看到另外三样不公开的变量。”
孙连城抬起头，求知若渴。
“第一样，卖地的人会习惯靠卖地活着。1994 年分税制改革之后，地方财政的钱不够花。但土地出让金是百分之百归地方所有的，不用跟中央分。”
“京州每一届领导想搞建设、修路、建广场、搞开发区，钱从哪来？卖地。卖得越多，手里的钱越多。所以从制度上，地方政府就有极强的动力去推高土地价格。地价高了，房价必然高。这不是哪个领导贪心，是制度逼着他们这么干。”
孙连城默默点头。他在城建局的时候，每年年底听国土局的人抱怨，最大的压力就是今年的土地出让收入完成没有。
“第二样，银行帮买房的人造假。你去看看现在的房贷审核。收入证明随便开，单位盖章随便盖，有的人月薪八百块，敢贷三十万。银行不知道吗？知道。但银行要放贷，要完成指标。房价涨的时候，这些贷款是优质资产，都抢着放贷。等到房价开始跌，这些人还不上贷款，坏账就会砸在银行手里，进而影响整体经济。”
“2000 年还看不出来，但十年之后，你会看到银行为了抢房贷客户，把审核门槛降到什么程度。”
“课后你可以去了解一下，米国那边有个叫罗伯特的经济学家，今年刚出了一本书叫《非理性繁荣》，他在书里对房地产市场可能出现的危机，发出了警告。他的分析，和我们现在聊的逻辑是类似的。”
“再说美联储，今年网络泡沫破裂之后，为了刺激经济，把利率一路往下降，从6.5%降到了1%。”
“钱变得这么便宜，会发生什么？你有时间要研究米国现阶段的房贷政策，看看他们是怎么把那些收入不高、信用不好的人也拉进买房大军的。”
“然
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